Соль земли-2. Легенда о дешевизне


Продолжаем наш сериал на тему рынка земли. Один из наиболее
распространенных стереотипов – что цена пашни в Украине резко занижена,
за паи платят копейки, а государственные наделы и вовсе используют почти
даром. Это сведения из «эпохи пейджеров», давно утратившие свою
актуальность. Среднегодовая арендная плата за земли сельхозназначения в
Украине сегодня местами выше, чем в странах Европы. А большая часть
арендных договоров заключены на десятилетия, и продать эти земли без
согласия арендаторов крайне непросто.

В настоящее время среднегодовая арендная плата в нашей стране за земли
сельскохозяйственного назначения составляет в среднем 120 евро за га
государственных, 100-105 евро – частных. Тенденцию, когда государственные
земли стали сдаваться в аренду дороже, чем частные, Госгеокадастр
зафиксировал по итогам 2016 года. В 2017 году это явление закрепилось
окончательно. Исключение составляли земли государственной собственности,
переданные в пользование на бесконкурентной основе по договорам прошлых
лет.

За последние годы средний размер арендной платы в Украине растет примерно
на 20-25% ежегодно, а условия расчета совершенствуются и монетизируются.
Если раньше даже крупные аграрные холдинги платили «натурой», то в прошлом
году уже и фермеры массово осуществляли выплаты в денежной форме. В
настоящее время такая форма составляет около 60% всех выплат против 25% в
2010 году.

В среднем по Украине граждане-собственники паев в прошлом году получили 1
369 грн за гектар, что на 25% больше, чем в прошлом году (1093,4 грн). А доля
арендной платы в структуре себестоимости аграрной продукции уже достигла 11-
13%. Очень даже немало по мировым меркам.

Есть еще такое понятие, как соотношение арендной платы к нормативной
денежной оценке (НДО) земли. Так вот, в первом полугодии 2019 г. средняя
стоимость гектара аренды на электронных земельных торгах (аукционах)
составила по Украине 4,4 тыс. грн или 26,6% от НДО. Это еще один вполне
европейский показатель. Для сравнения: установленный законом минимум – не
меньше 3% НДО.

Если сравнивать наши цены с платой за арендуемые угодья в Европе, то 100-120
евро в Украине это вдвое дороже, чем в Словакии (50 евро за га), Латвии (57 евро
за га), Эстонии (58 евро за га) и Хорватии (69 евро за га). Дороже, чем в Литве (99
евро за га) и Чехии (104 евро за га), а также приближается к уровню
соответствующего показателя в Словении (134 евро) и Испании (148 евро за га).
Дороже земля в Венгрии (160 евро за га) и Швеции (160 евро за га).

Но это «средняя температура по палате». Рассчитанная с учетом цен
долгосрочных договоров, заключенных 5-6 лет назад и продолжающихся до сих
пор. На сегодня актуальные цены на привлекательные наделы качественной
пашни намного выше. Причем выше европейских.

По результатам исследований ученых Института аграрной экономики, в
Хмельницкой области зафиксирована цена 278 евро за га, в Винницкой 255 евро
за га, Полтавской 237 евро за га в Черкасской 250 евро за га. Это сведения по
землям государственной собственности. В отношении частных земель местами
есть и дороже. В зависимости от уровня конкуренции за конкретные земельные участки, вида сельскохозяйственных угодий – пашня, сенокосы, пастбища или
многолетние насаждения, качественного состояния почвы, местонахождения
(логистики), прозрачного юридического оформления, арендодателя – это
собственник или долгосрочный арендатор, который перепродает право на аренду.

И тут мы уже впереди Европы всей: выше уровня Франции (215 евро за га),
Люксембурга (244 евро за га) и приближаемся к показателям Австрии (288 евро за
га) с Ирландией (295 евро за га). Правда, в Ирландии земля «не фонтан», а у нас
черноземы. Но сути это не меняет: тезис о «дешевой земле» в Украине пора
признать безнадежно устаревшим.

А теперь переходим к самой любопытной части вопроса. Откроем мы, допустим,
рынок земли в установленные сроки – в октябре 2020 года. К тому времени
пирамида ОВГЗ будет сильно шататься и захочется срочно пополнить
государственные финансовые закрома. Всем абсолютно понятен план нашей
молодой зеленой власти: еще немного продержаться на займах, а там перекрыть
выплаты (которые все растут и растут) за счет продажи земли на публичных
прозрачных торгах.

Вопрос в том, что мы будем продавать на этих самых торгах, если почти вся
пригодная для сельхозработ земля уже находится в аренде на 15-30 лет и даже
на 50 лет. Причем есть те, кто заключили договора по ценам дороже
Люксембурга. Им же нельзя просто сказать «кыш!».

Для справки. В Украине 6,9 млн владельцев земельных паев. Две трети из них
сдают свою землю в аренду. По состоянию на 1 января 2018 года (более свежей
информации нет) заключено 4,9 млн. договоров аренды земельной доли (пая), из
них с фермерскими хозяйствами – 0,75 млн. договоров. Большинство договоров
(2,3 млн) заключено сроком на 8-10 лет. Общая площадь сельхозземель,
переданных в аренду по договорам, составляет 16,9 млн га.

Юристы напоминают, что расторжение договора аренды земли в одностороннем
порядке не допускается, кроме случаев, когда такая возможность прописана в
самом договоре. Вопрос обязательно решается в суде. Более того, смена
собственника и даже его смерть не являются поводом для расторжения договоров
аренды. Если собственник продал кому-то участок или, увы, помер, и
образовалось наследство, арендатор продолжает взаимодействовать с новым
хозяином по правилам, прописанным в договоре до момента его завершения.

Поэтому при продаже государственной или частности земли после завершения
моратория у нового собственника с момента регистрации вещного права на
земельный участок возникнут права и обязанности по заключенному ранее
договору аренды земли. И все разговоры о том цена земли за полгода может
вырасти до $1000 за га, что цена аренды резко возрастет и государство как
арендодатель сразу получит плюс $250 млн и прочее – это умозаключения людей,
страшно далеких от аграрной реальности.

А она такова, что попытка взвинтить арендную плату тут же сократит
рентабельность украинских компаний. И расчеты Всемирного банка о том, что
рынок земли даст дополнительный рост объема производства сельхозпродукции
на $15 млрд, или на 1,3% ВВП, не оправдаются.

Не случайно те, кто сейчас обрабатывают землю, в том числе и агрокомпании,
которые являются крупными экспортерами (кстати, 45 самых больших
агрохолдингов владеют в сумме более 4 млн га сельхозземли) нервно следят за
телодвижениями в парламенте и Кабмине.

Подозреваю, что им «невдобно признаться», что нынешняя земельная модель,
при которой можно продавать право пользования без перерегистрации права
собственности, их вполне устраивает. А не нравится она международным
организации, и в первую очередь МВФ. Почему? Это уже другая тема.

Галина Акимова


Вы можете обсудить этот материал на наших страницах в социальных сетях